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Zweitwohnungsinitiative Update

2012-04-02T11:39:59Z

Seit Annahme der Zweitwohnungsinitiative anfangs März ist viel Wasser den Rhein hinunter geflossen. Unzählige Zeitungsartikel sind geschrieben und verschiedenste Spekulationen und Anschuldigungen gemacht worden. Aktuell herrscht eine totale Rechtsunsicherheit, was alle Betroffenen stark belastet und in ihrem Handeln hemmt. Es ist daher an der Zeit, ein kurzes Resümee über die letzten Wochen zu ziehen und die Geschehnisse zusammenzufassen.

Ab wann gilt die neue Zweitwohnungsregelung?

Obwohl im Initiativtext grundsätzlich klar vom 01. Januar 2013 als Stichtag ausgegangen wird (Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar des auf die Annahme von Artikel 75a folgenden Jahres und dem Inkrafttreten der Ausführungsbestimmungen erteilt werden, sind nichtig), hat Bundesrätin Doris Leuthard unmittelbar nach dem Bekanntwerden der Initiativannahme verkündet, dass die Regelungen per sofort in Kraft treten.

Das UVEK hat dies in einem Schreiben am 15. März 2013 bestätigt: Auf Baugesuche, die nach dem 11. März 2012 eingereicht werden, ist die neue Verfassungsbestimmung über Zweitwohnungen anwendbar. Gibt es Zweifel an der Übereinstimmung mit dem neuen Verfassungsartikel, sind die Baugesuchsverfahren zu sistieren, bis die Ausführungsgesetzgebung in Kraft ist und damit das Gesuch beurteilt werden kann. Weiter: Für die im Zeitpunkt der Annahme der Verfassungsbestimmung bereits eingereichten und noch nicht bewilligten Gesuche ist eine korrekte, pragmatische Lösung zu finden.

Daraufhin haben einzelne Gemeinden wie z.B. Davos einen sofortigen Bewilligungsstopp verhängt. Als Ausnahme wurde nun aber das bereits vor der Initiativannahme eingereichte Gesuch für das Projekt Molkerei Davos (Querfinanzierung durch 4 Zweitwohnungen) mit der Begründung bewilligt, dass durch den verbundenen Abriss von bestehenden Zweitwohnungen, das aktuelle Kontingentsrecht nicht verletzte werde. Andere Gemeinden wie Lenzerheide bzw. Vaz/Obervaz sprechen nach wie vor Baubewilligungen aus, jedoch mit Vorbehalt.

Nun stehen also diverse Meinungen und auch Praktiken im Raum. So wird auch Baulandbesitzern empfohlen, je nach Kontingentierungssituation der jeweiligen Gemeinde, ein Baugesuch einzureichen. Im Falle einer Einführung ab 2013 könnte so zumindest noch mit Zweitwohnungen überbaubares Land inkl. Baubewilligung erkauft werden. Oder aber der Bau wird vom Landbesitzer selber realisiert und danach als Haus oder Wohnung verkauft. Diese verschiedenen Strategien sind von Fall zu Fall zu prüfen.

Wie im Fall von der Molkerei Davos gezeigt, dürften bereits eingegangene Gesuche gute Chancen auf eine Bewilligung haben. Dies sieht auch das UVEK in seinen Leitlinien so vor. Die Regierungskonferenz der Bergkantone hat sich bis heute erfolglos gegen diese Leitlinien gestellt.

Mögliche Folgen der Zweitwohnungsinitiative

Aufgrund der völligen Unklarheit über den definitiven Gesetzestext sind mögliche Folgen schwer abzuschätzen. In der Baubranche wird jedoch mit einem starken Rückgang ab 2013/14 gerechnet. Ersatzneubauten und Sanierungen werden den wegfallenden Neubau nicht kompensieren können. Erste Firmen haben bereits davon gesprochen, den Personalbestand zu reduzieren.

Zudem ist mit einem Rückgang der Handänderungen zu rechnen. Dies wird Einbussen für Notare und auch für die Gemeinde zur Folge haben. Die Erträge aus der Handänderungssteuer werden zurückgehen und die Entwicklung anderer Steuereinnahmen aus Liegenschaften stagnieren.

Über Folgen im Tourismus, Gastronomie, Hotellerie und anderen örtlichen Gewerbe kann ebenfalls nur spekuliert werden.

Als Folge für heutige Zweitwohnungsbesitzer werden neue Steuern und Lenkungsabgaben diskutiert. Einige Parteien und Institutionen wollen so mit der zu erwartenden Wertsteigerung die möglichen Einbussen kompensieren.

Offene und schnellst möglich zu klärende Punkte:

Was genau ist eine Zweitwohnung?
Wie verhalten sich bewirtschaftete touristische Zweitwohnungen, auch in Resorts?
Zweitwohnungen von Studenten und Arbeitnehmern vor Ort
Zweitwohnungen in strukturschwachen Gemeinden
Die Umwandlung einer Erstwohnung in eine Zweitwohnung infolge Erbganges
Der Verkauf einer Zweitwohnung, welche weiterhin als solche genutzt wird
Ist der Bau von Erstobjekten möglich? (Ersatzneubau)
Wie wird die Prüfung der Regulatoren aussehen?
Wie werden bestehende Objekte eingestuft?
Was geschieht bei einer Abwertung infolge Einstufung als Erstwohnung?
Sind kleine Erweiterungen an bestehenden Objekten möglich?
Können Ausländer künftig noch Ferienobjekte erwerben?
Etc.

Wie hat und wird der Markt reagieren?

Grundsätzlich sind die einzelnen Regionen als Teilmärkte zu betrachten. Im Groben korrelieren sie jedoch miteinander, wenn auch auf unterschiedlichem Niveau.

Allgemein kann festgestellt werden, dass die Märkte in den klassischen und grossen Tourismusdestinationen in Graubünden in diesem Winter sehr schwierig waren. Speziell in den oberen Preissegmenten haben weniger Transaktionen stattgefunden und die Nachfrage ist nachweislich zurückgegangen. Erstmals seit vielen Jahren haben die Preise stagniert und sind teils sogar rückläufig.

Seit Annahme der Initiative ist zudem eine extreme Zurückhaltung im Markt zu spüren. Käufer sowie Verkäufer warten die bevorstehenden Entscheidungen der Politik ab. Fälle von Panikkäufen, aus Angst, dass künftig keine Objekte mehr erworben werden können, gibt es nur ganz selten und von einem Ausverkauf kann keine Rede sein. Mit Verkaufsentscheiden wird zudem etwas zugewartet, da je nach Richtlinien mittelfristig ein Preisanstieg erwartet werden darf.

Durch das aktuelle Überangebot am Markt ist kein sofortiger Aufwärtstrend der Preise festzustellen. Erst wenn dieses Angebot und die sich noch im Bau befindenden Objekte vom Markt absorbiert wurden, kann je nach Vorschriften eine Preisspirale entstehen. Über den Zeithorizont und Stärke der Entwicklung lassen sich aufgrund der Unklarheit bezüglich dem Gesetzestext keine genauen Prognosen machen.

Posted by: Sascha Ginesta

Davos erhöht die Handänderungssteuer

2012-03-30T16:38:21Z

Die Gemeinde Davos hat wie erwartet die Handänderungssteuer um 0.50% auf neu 2.00% erhöht. In der Regel wird die Handänderungssteuer von Käufer und Verkäufer je zur Hälfte übernommen. Die Mehreinnahmen sollen helfen, den angeschlagenen Davoser Finanzhaushalt zu sanieren. Für einen Wohnungskäufer wird Davos damit zwar etwas teurer aber nicht unattraktiver. Im Vergleich zahlt man heute in Arosa, Lenzerheide, Flims und St. Moritz ebenfalls 2% Handänderungssteuer.

Posted by: Sascha Ginesta

Zweitwohnungssteuer in Davos

2012-03-20T11:47:51Z

Davos plant eine weitere Steuer für Immobilienbesitzer. Nebst der auf 2014 angestrebten Liegenschaftssteuer machen sich die Behörden im Landwassertal bereits Gedanken über eine weitere Abgabe. Es wird eine Zweitwohnungssteuer geprüft, wie sie bereits Silvaplana einzuführen versucht. Dort sind jedoch noch Gerichtsurteile ausstehend, da Einsprachen dagegen eingereicht wurden. Im Engadin würden jährlich 2 Promille auf den Liegenschaftswert erhoben, ungeachtet, wie oft die Ferienwohnung oder das Ferienhaus genutzt wird. Davos sähe hier eher eine variable Variante, wo viel genutzte Objekte prozentual mit weniger Steuern belastet würden.

Es darf gespannt beobachtet werden, wie sich diese Idee weiter entwickelt. Es müssen in diesem Zusammenhang aber Bedenken zur weiteren Attraktivität von Davos als Feriendestination für Zweitwohnungskäufer/-inhaber geäussert werden. Zumal die anderen grossen Tourismusorte wie Arosa, Lenzerheide oder Flims Laax nicht ebenfalls vergleichbare Abgaben einführen, könnte sich der örtliche Immobilienmarkt entgegen dessen in den Konkurrenzorten entwickeln.

Posted by: Sascha Ginesta

JA zur Zweitwohnungsinitiative – was nun?

2012-03-12T22:20:31Z

Das Schweizer Stimmvolk hat am 11. März 2012 die Zweitwohnungsinitiative zur Beschränkung der Zweitwohnungen auf 20% pro Gemeinde angenommen. Dies wird voraussichtlich einschneidende Konsequenzen für die betroffenen Gemeinden haben. Und wie reagiert der Immobilienmarkt auf diesen Abstimmungsausgang?

Aufgrund der noch unklaren Details der Gesetzgebung ist es noch sehr schwierig, genauere Prognosen aufzustellen. Es muss aber in den Gemeinden mit über 20% Zweitwohnungsanteil (alle grösseren Tourismusorte) mit einer Entwicklung in zwei Phasen gerechnet werden . Der Initiativtext sagt: „Baubewilligungen für Zweitwohnungen die zwischen dem 1. Januar des auf die Annahme von Artikel 75b folgenden Jahres und des Inkrafttreten des Aufführungsbestimmungen erteilt werden, sind nichtig.“ Das bedeutet, dass die neue Gesetzgebung frühestens ab 01.01.2013 gilt.

Phase 1 (Baubewilligungen 2012)

Bis Ende 2012 werden noch Zweitwohnungsbauten bewilligt. Das führt nun dazu, dass jeder, der noch unbebautes bzw. stark unternutztes Bauland oder Ausbaureserven an seiner heutigen Liegenschaft hat, eine Baubewilligung für die Vollausnützung einreicht. Nur so kann der Wert des Baulandes gehalten oder ausgeschöpft werden. Denn nach Inkrafttreten der neuen Bestimmungen werden für mehrere Generationen keine Zweitwohnungen mehr erstellt werden dürfen und das Bauland fällt auf das Preisniveau für Erstwohnungen, was nur noch maximal 30 – 50% des heutigen Wertes entspricht. Private, sowie auch Investoren werden nun die Baubehörden mit Gesuchen überfluten, um mit aller Macht noch im 2012 eine Baubewilligung zu erhalten. Architekten in den Tourismusorten steht eine anstrengende Zeit bevor, da eine Masse an Bauten geplant und eingegeben werden muss. Durch die bestehende Kontingentierung von Zweitwohnungen können nun aber nicht alle bewilligten Neubauten sofort erstellt werden. Die Warteschlange füllt sich wie an einer Gondelbahn die nur halbstündlich fährt. 50 Personen haben Platz aber 350 stehen an. Somit müssen die hintersten die 7. und letzte Gondel abwarten. So verhält es sich auch mit den Kontingenten. Die Problematik ist nun aber, ob die Gondel mehr Personen befördert, als von den Skipisten aufgenommen werden kann. Das wird auch das grosse Problem für den Immobilienmarkt sein. Die Wohnungen werden nämlich in jenem Jahr, für welches der Bauherr das Kontingent erhalten hat, gebaut, ob es der Markt nachfragt oder nicht. Ansonsten würde die Baubewilligung verfallen und damit auch der Landwert. Es könnte unter diesen Umständen zu einem Überangebot an Zweitwohnungen kommen und damit Druck auf die Preise entstehen. Das Angebot wird höher als die Nachfrage. Wie lange die Wartezeit aufgrund der Kontingentierung ausfallen wird, kann heute nicht abgeschätzt werden. Das hängt von der Anzahl Kontingente pro Gemeinde und der Anzahl eingereichter Baubewilligungen ab. Es muss mit weit mehr als 10 Jahren gerechnet werden. So lange wird das Baugewerbe wie gewohnt, oder sogar besser, zu ihren Aufträgen kommen. Zu beachten ist, dass Baubewilligungen bei Gemeinden mit Kontingenten teilweise erst ein Jahr vor Baubeginn erteilt werden. Dies würde die Phase 1 verkürzen oder sie könnte gänzlich entfallen. Unklar ist noch, ob wirklich das Datum der Baubewilligung zählt oder das Datum der Baueingabe und wie sich die Problematik bei Verzögerungen durch Einsprachen verhält?

Phase 2 (nach dem Bauboom)

Nach dem Zeitraum des Baubooms, wird es für sehr lange ruhig an der Neubaufront. Es werden keine neuen Baugesuche für Zweitwohnungen mehr bewilligt, bis die Quote auf 20% liegt. Ab dann wird das Verbot das Baugewerbe in den betroffenen Regionen vor grosse, teils unlösbare Herausforderungen stellen.

Die Preise für die bestehenden oder noch bewilligten Immobilien mit Zweitwohnungsanteil werden stark ansteigen, da eine künstliche Verknappung des Angebots stattfindet. Abhängig davon, wie viele Objekte zu diesen Zeitpunkt noch auf dem Markt sind, wird der Trend verfrüh oder verspätet einsetzen. Einen entscheidenden Einfluss auf die Preise wird der Umstand haben, ob bestehende Zweitwohnungen als solche verkauft werden dürfen. Wird dies ebenfalls eingeschränkt, muss mit einer sehr raschen und steilen Preisentwicklung gerechnet werden.

Liegenschaften in Gemeinden welche heute unter 20%-Zweitwohnungsanteil liegen, werden ab dem Zeitpunkt, ab dem die Nachfrage das Angebot in den „grossen“ Orten übersteigt, ebenfalls einen Wertzuwachs erfahren. Dies weil die Angebotsknappheit die Käufer auch in abgelegene Orte treiben wird. Man muss zudem erwarten, dass Baulandreserven in diesen Orten bald aufgrund von Spekulationen einen Aufwärtstrend erfahren.

Viele offene Faktoren

Auch abschliessend kann leider keine definitive Aussicht über eine mögliche Entwicklung der Immobilienwirtschaft gemacht werden, da die Initianten zu viele Faktoren offen gelassen haben. Das wichtigste ist die Definition einer Zweitwohnung. Heute ist noch nicht einmal bekannt, wann eine Liegenschaft als Zweitwohnung gilt. Alle hängen nun im luftleeren Raum, nicht nur aufgrund des unklaren Zeithorizontes, vielmehr aufgrund der Unklarheiten wie die Initiative nun umgesetzt wird. So werden folgende Ausnahmen noch diskutiert werden:

Bewirtschaftete touristische Zweitwohnungen, auch in ResortsZweitwohnungen von Studenten und ArbeitnehmernZweitwohnungen in strukturschwachen GemeindenDie Umwandlung einer Erstwohnung in eine Zweitwohnung infolge ErbgangesDer Verkauf einer Zweitwohnung, welche weiterhin als solche genutzt wird

Ein grosser Unsicherheitsfaktor für Eigentümer von Liegenschaften in den betroffenen Regionen ist, wie ihre Objekte eingestuft werden. Heute konnten die meisten Liegenschaften (ausser jene im Grundbuch vermerkte Erstwohnung) als Zweitwohnung verkauft werden und wurde daher auch auf diesem Niveau bewertet. Kommt nun eine „Rückstufung“ zur Erstwohnung einer materiellen Enteignung gleich und muss diese entschädigt werden? Da wird noch viel Widerstand und wohl auch rechtliche Massnahmen zu erwarten sein.

Man darf gespannt sein, wie der Bundesrat diese Aufgabe meistert und welche Konsequenzen für die Betroffenen danach noch zu erwarten sind.

Posted by: Sascha Ginesta

Wohnungsmarkt auf einen Blick, Februar 2012

2012-03-05T16:48:37Z

Der 1. Quartalsbericht des Bundesamtes für Wohnungswesen BWO ist im Februar 2012 erschienen.

Im 2011 betrug die durchschnittliche Jahresteuerung 0,2%. Die Preisstabilität dürfte, wie in den vergangenen zwei Jahren, auch im 2012 anhalten. Die Reallöhne sind im 2011 wieder gewachsen, was auch auf eine moderate Erhöhung der Krankenkassenprämien zurückzuführen ist. Einzig die bis September 2011 rückläufige Arbeitslosenquote, hat sich im Oktober definitiv gedreht.

Das Bevölkerungswachstum ist weiterhin zunehmend und bewegte sich im 2011 über 1,1%. Weiterhin wird erwartet, dass bis 2035 in allen Kantonen mit einem Bevölkerungswachstum zu rechnen ist. Besonders hohe Zunahmen werden im Einzugsgebieten der Hauptmetropolen Zürich und Genf erwartet. Die Wohnungsproduktion verzeichnet erneut einen Anstieg. Im 2012 liegt die erwartete Produktionsziffer von Neuwohnungen bei 45‘000.

Es ist eine leichte Verbesserung der Konsumentenstimmung festzustellen. Das Konsumklima hat sich zwischen Oktober 2011 (-24 Punkte) und Januar 2012 (- 19 Punkte) leicht erholt. Die variablen Hypothekarzinssätze bewegen sich weiterhin auf einem Niveau von 2,25 -3%. Die Festhypotheken weisen teilweise ein noch tieferes Niveau auf. Die Leerstandquoten sind weiterhin unter 1% mit den Spitzenkantonen Genf (0,25%) und Zug (0,27%).

Posted by: Patrick Isch

Housing market at a glance, November 2011

2012-01-16T17:40:00Z

The fourth Quarterly Report of the Federal Office for Housing FOH notes that were built in 2011 over 45,000 new homes. This is around 2,000 more than last year. In addition, the end of 2011 there were over 70,000 apartments under construction.

The vacancy rate over the whole of Switzerland with 0.94% is slightly higher than last year, but still keeps stable under 1%. Into 16 cantons, an increase of vacant dwellings are found in 10 cantons a decrease. The highest vacancy rate reaches Solothurn (2.09%) and the lowest 0.25% Geneva. Zurich is at 0.65% in sixth place and remains at a very good level. Nearly 12% of all vacancies in Switzerland concerning single-family homes, virtually the same number as last year.

The number of unoccupied new homes, however, rose within a year to around one-sixth. The low vacancy rates are due to the continued dynamic growth of the population back. The growth rate is now moving past three years consistently above 1%. The Federal Statistical Office FSO is assumed that the population will increase by 2035 in all cantons. Above-average increases are expected in the commercial cities of Zurich and Geneva.

Posted by: Patrick Isch

Wohnungsmarkt auf einen Blick, November 2011

2012-01-16T16:36:00Z

Der 4. Quartalsbericht des Bundesamt für Wohnungswesen BWO hält fest, dass im 2011 über 45‘000 neue Wohnungen gebaut wurden. Dies sind rund 2‘000 mehr als im Vorjahr. Zudem befanden sich Ende 2011 über 70‘000 Wohnungen im Bau.

Die Leerstandquote über die ganze Schweiz ist mit 0,94% etwas höher als im Vorjahr, hält sich aber nach wie vor stabil unter 1%. In 16 Kantonen konnte eine Zunahme der leerstehenden Wohnungen festgestellt werden, in 10 Kantonen ein Rückgang. Die höchste Leerstandquote erreicht Solothurn (2,09%) und die niedrigste Genf 0,25%. Zürich ist mit 0,65% an sechster Stelle und weiterhin auf einem sehr guten Niveau. Knapp 12% aller Leerstände in der Schweiz betreffen Einfamilienhäuser, praktisch gleich viele wie im Vorjahr. Die Anzahl von unbewohnten Neubauwohnungen hingegen, stieg innert Jahresfrist um rund einen Sechstel an.

Die tiefen Leerstandquoten sind auf das weiterhin dynamische Bevölkerungswachstum zurück zu führen. Die Wachstumsrate bewegt sich nun seit drei Jahren konstant über 1%. Das Bundesamt für Statistik BFS geht davon aus, dass die Bevölkerung bis 2035 in allen Kantonen zunehmen wird. Überdurchschnittlich hohe Zunahmen sind in den Wirtschaftsmetropolen Zürich und Genf zu erwarten.

Posted by: Patrick Isch

Neue Rundung des Referenzzinssatzes per 1.12.2011

2011-12-21T08:29:00Z

Der Referenzzinssatz für die Wohnungsmieten berechnet sich auf dem hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken. Seit 2008 gilt ein einheitlicher Zinssatz in der Schweiz. Bei seiner Einführung richtete sich der Referenzzinsatz auf den damals ermittelnden Durchschnittswert von 3.43% und wurde somit auf 3,5% festgelegt.

Bisher wurde der Referenzzinssatz erst auf das nächste ¼% gerundet, wenn dieser sich, gemessen am Anfangswert, um effektiv 0,25% verändert hatte. Der Bundesrat hat dieses Jahr eine Veränderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsliegenschaften (VMWG) verabschiedet. Ab 1.12.2011 wird der Referenzzinssatz kaufmännisch gerundet. Dies bedeutet konkret, dass neu ein Durchschnittszinssatz von 2,62% zu einem effektiven Referenzzinssatz von 2,5% führt. Mit dieser neuen Methode wird die Berechnung vereinfacht und versucht, ein dauerhaftes Ungleichgewicht in der Mietzinsgestaltung zu verhindern.

Posted by: Patrick Isch

Wohnungsmarktbericht von CSL Immobilien, „Überhitzter Wohnungsmarkt“

2011-12-21T08:24:00Z

Eine in diesen Tagen erschienene Umfrage von CSL Immobilien ergab, dass Mieter mit Ihrer Wohnsituation zufrieden und in diversen Punkten sogar sehr zufrieden sind. Die Mieter schätzen am meisten die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und die Einkaufsmöglichkeiten in der nahen Umgebung. Diese beiden Punkte sowie die Helligkeit der Wohnung sind sodann auch die wichtigsten Lageeigenschaften, die sich die Mieter wünschen.

Die Preise im Wirtschaftsraum Zürich werden von über 80% der befragten Mieter als teuer oder sogar überhitzt beurteilt. Dennoch empfinden ca. 50% der Mieter den Preis Ihrer Wohnung als marktüblich. 30% sind sogar der Ansicht, dass der Preis Ihrer eigenen Wohnung in einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis steht.

Posted by: Patrick Isch

Penalty tax for large houses?

2011-06-20T20:39:00Z

The Swiss people are demanding more and more space to live in. The federal government is weighing how to put the brakes on this development, with a tax on improved (constructed) areas. Even the Swiss National Council is addressing the issue of spatial planning. Certain politicians are already complaining that things are slowly "getting tighter" in Switzerland. The right wing puts the blame squarely on immigration; other parties put the focus on higher demands. The CVP is promoting the argument that the sharply increasing space needs of a growing residential population could be a major factor. The federal government is singing from the same hymnal, and is planning countermeasures. The Bafu (Swiss Environmental Office) is considering the introduction of what's called a "land use tax," which is another way of saying a new tax on utilized land. One study by the Swiss Federal Research Institute for Forestry, Snow and Landscape has come to the realization that the current tax plan features disincentives in terms of space consumption. Thus real estate is systematically being valued too low for tax purposes, which makes it worthwhile to build houses and real estate in general. According to experts, this is one reason why space consumption for housing purposes has been steadily on the rise.

The purpose of a land use tax now would be to reverse the tax incentives. The concept is based on the assumption that you impose a tax on all home owners, measured by the size of the improved parcel (including surrounding area). Those who need a lot of space would be penalized by tax; those who live modestly would benefit, by comparison. The hope is that by doing so, people would take a more moderate approach to living space again, and developers would tend to build upward instead of outward (for more on the topic of spatial planning, take a look at our current Illusion No. 20). Exactly how the details of the project would appear remains to be seen. It is clear that a land use tax can be considered a thoroughly valid concept for controlling land consumption. Even the head of the Swiss Federal Office for Spatial Planning views this as an interesting option in it, as they have already let it be known through the media. This tax could be a means to slowing down urban sprawl. This study is slated for review in the summer, so that the results can be passed on to the finance department. Evelyne Schlumpf, member of the Swiss Federal Council, intends to present her proposals pertaining to ecological tax reforms by the end of the year to the entire council.

Source: SOZ, June 12, 2011

Posted by: Claude Ginesta

Strafsteuer für grosse Häuser?

2011-06-16T09:16:00Z

Das Schweizer Volk beansprucht zum Wohnen immer mehr Platz. Der Bund zieht in Erwägung, diese Entwicklung mit einer Steuer auf die bebaute Fläche zu bremsen. Sogar der Nationalrat nimmt sich dem Thema Raumplanung an. Bereits monieren einige Politiker, dass es „langsam eng“ werde in der Schweiz. Der rechte Flügel macht die Zuwanderung verantwortlich, andere Parteien legen den Fokus auf höhere Ansprüche. Die CVP bringt das Argument an, dass die stark gestiegenen Raumbedürfnisse der Wohnbevölkerung zu Buche schlagen. Der Bund stösst da ins gleiche Horn und plant jetzt Gegenmassnahmen. Das Bafu (Bundesamt für Umwelt) prüft eine Einführung einer sogenannten Flächennutzungsabgabe, will heissen, eine neue Steuer auf die verbrauchte Grundfläche. Eine Studie der Eidgenössischen Forschungsanstalt für Wald, Schnee und Landschaft kommt zur Erkenntnis, dass die heutigen Steuerkonzepte punkto Flächenverbrauch Fehlanreize aufweisen. So werden etwa Immobilien bei der Besteuerung systematisch zu tief bewertet, womit es sich lohnt, Häuser und ganz allgemein Liegenschaften grossflächig zu bauen. Dies ist gemäss Experten mit ein Grund dafür, dass der Flächenverbrauch fürs Wohnen stetig gestiegen ist.

Der Zweck einer Flächennutzungsabgabe bestünde nun darin, die steuerlichen Anreize umzukehren. Das Konzept geht davon aus, dass man alle Hausbesitzer einer Abgabe unterstellt, die sich an der Grösse der bebauten Parzelle (inkl. Umschwung) bemisst. Wer viel Fläche braucht, würde steuerlich bestraft; wer bescheiden lebt, im Vergleich dazu belohnt. Dadurch, so die Hoffnung, würden sich die Menschen beim Wohnraum wieder etwas moderater zeigen und die Bauherren mehr in die Höhe als in die Breite bauen (lesen Sie zum Thema Raumplanung unsere aktuelle Illusion No. 20.) Wie das Projekt aber im Detail aussehen wird, ist noch offen. Klar ist, dass eine Flächennutzungsabgabe durchaus als valables Konzept eingestuft wird, um den Bodenverbrauch zu steuern. Auch die Direktorin des Bundesamtes für Raumplanung sieht darin eine interessante Option, wie Sie gegenüber den Medien bereits verlauten liess. Diese Abgabe könnte ein Mittel sein, um die Zersiedelung zu bremsen. Diese Studie wird voraussichtlich im Sommer geprüft, um dann die Ergebnisse ans Finanzdepartement weiterzuleiten. Frau Bundesrätin Evelyne Schlumpf will dann Ihre Vorschläge betreffend ökologischen Steuerreformen bis Ende Jahr dem Gesamtbundesrat präsentieren.

Quelle: SOZ, 12. Juni 2011

Posted by: Claude Ginesta

Is the great real estate bubble looming over Switzerland?

2011-06-09T15:14:00Z

The Swiss residential real estate market is booming. But it is not in a bubble, according to a recently launched index from UBS. Still, there are risk regions, especially in Lake Zurich and Lake Geneva.

The major bank reported that currently, the risks of a real estate bubble are highest in the Zurich, Geneva and Lausanne regions, according to this report. It indicates that greater risks also exist in the agglomeration regions of Zug and Lake Zurich in the Pfannenstiel, March and Zimmerberg regions, as well as Vevey and Nyon in Lake Geneva.

The bank experts also listed Davos, where real estate prices have likewise risen sharply. The real estate markets in Limmat Valley, Morges and the Upper Engadin will be put under special observation in the near term. In several regions, residential real estate prices reportedly more than doubled within one decade.
Nationally, the UBS "Swiss Real Estate Bubble Index" reached a value of o.63 points. This indicates a "boom" at that level. While this phase admittedly exceeds the "low" and "balanced" ratings, it is still below "at risk" and "bubble."

Six components

The UBS index consists of six components: The ratio of purchase prices to lease rates; the ratio of housing prices to household income; the progression of housing prices to inflation; the ratio of mortgage debt to income; ratio of construction activity to gross domestic product; the volume of loan applications from bank customers for residential investment properties.

UBS classifies a market at an index level above a "1.00" as "at risk." Calculated retroactively to 1982, the index reached a peak level of 2.5 points at the beginning of the 1990s, at the high point of the last Swiss real estate bubble. Back then, the abundant issuance of mortgage loans pushed several regional banks to the brink. The collapse of SLT (Spar- und Leihkasse Thun) made international headlines, as customers in front of closed offices sought in vain to withdraw their savings.

Exercise caution

The UBS bank experts believe caution is warranted, given the sharp price increases for owner-occupied homes in Switzerland. Real estate bubbles represent a substantial risk to national economies, as the USA, Spain, Ireland and other nations recently had to experience. The Swiss real estate market has been driven by years of extremely low interest rates and the population growth resulting from the freedom of movement of persons with the EU.

The Swiss National Bank (SNB) has already warned of a bubble several times. It is meticulously tracking bank issuing practices to ensure that mortgage loans are not granted to customers who would be unable to pay their installments were interest rates to rise.

Ever since the financial crisis, the SNB's prime rate has been at a record low. Normalization of monetary policy has been a long time coming: Many economists do not anticipate the SNB first raising the prime rate in June again. Because doing so may further inflate an already overinflated Swiss franc, which, at record prices against the euro and US dollar, would further encumber the internationally-oriented Swiss economy.

Source: Tages Anzeiger, May 31, 2011

Posted by: Claude Ginesta

Droht der Schweiz die grosse Immobilienblase?

2011-06-06T14:59:00Z

Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt boomt. Er befindet sich laut einem neu lancierten Index der UBS aber nicht in einer Blase. Allerdings gebe es Risikoregionen, insbesondere am Zürich- und am Genfersee.

Aktuell seien die Risiken für eine Immobilienblase gemäss diesem Bericht in den Regionen Zürich, Genf und Lausanne am höchsten, teilte diese Grossbank mit. Grössere Risiken bestünden auch in den Agglomerationsregionen Zug sowie am Zürichsee in den Regionen Pfannenstiel, March und Zimmerberg sowie am Genfersee in Vevey und Nyon.

Landesweit erreicht der UBS Index für „Immobilienblasen“ einen Wert von 0,63 Punkten. Damit liegt er auf der Stufe «Boom». Diese Phase befindet sich zwar über «Baisse» und «Balance», aber unter «Risiko» und «Blase».

Der UBS Index besteht aus sechs Komponenten: Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen, Verhältnis von Hauspreisen zum Haushaltseinkommen, Entwicklung von Hauspreisen zur Inflation, Verhältnis von Hypothekarverschuldung zum Einkommen, Verhältnis von Bautätigkeit zum Bruttoinlandprodukt sowie Anteil der Bankkunden gestellte Kreditanträge für Wohnrenditeliegenschaften.

Vorsicht geboten

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat schon mehrfach vor einer Blase gewarnt. Sie verfolgt die Vergabepraxis der Banken aufmerksam, damit nicht an Kunden Hypotheken vergeben werden, die bei steigenden Zinsen ihre Raten nicht zahlen können.

Claude Ginesta

Der Immobilienmarkt boomt – und was machen die Zinsen?

2011-04-28T16:25:00Z

Die Banken profitieren vom Immobilienboom. In den vergangenen 5 Jahren schnellte das Volumen ausstehender Hypothekarkredite um ein Drittel in die Höhe. Ende 2010 erreichte der Hypothekenmarkt mit rund 750 Milliarden Franken einen Rekordwert.

Falls die Zinsen steigen, dürften einige Hausbesitzer aber auch Banken in arge Bedrängnis geraten. Einerseits wird die Refinanzierung der Kredite der Banken teurer, andererseits steigt das Risiko, dass Hausbesitzer Ihre Hypozinsen nicht mehr tragen können.

In den sogenannten „Hot Spots“ wie Genfersee, Zug und Zürich kämen sogar Haushalte mit mittlerem Einkommen in finanzielle Probleme, moniert eine Schweizer Grossbank. Auch die Finma (Finanzmarktaufsicht) wacht mit Argusaugen ob der angespannten Situation. Ein Zinsanstieg von nur einem Prozent würde durchschnittlich 6 Prozent des Eigenkapitals der Banken wegfressen, warnt Finma-Direktor Raaflaub. Gemäss Prognosen führender Ökonomen ist in der Schweiz aber erst Ende Jahr mit einem Zinsanstieg zu rechnen.

Nach dem Ausbruch der Krise hielten die Notenbanken die Zinsen tief. Weil Kaufen dadurch billiger wurde als Mieten, startete der Immobilienmarkt förmlich durch. Der Vertrauensverlust der Grossbanken bescherte den anderen Playern auf dem Markt Hypothekenvergaben in grossem Stil. Zwar betonen die Banken, sie hätten Ihre Vergabekriterien nicht gelockert. Die Objekte seien zu maximal 80 Prozent belehnt. Zudem müsse der Kreditnehmer finanzkräftig genug sein, um einen Zinsanstieg auf über 4 Prozent verkraften zu können.

Die Realität sieht aber anders aus. Viele Offerten sind nicht an die Vergabekriterien gekoppelt. Unabhängige Finanxeperten betonen, dass bei einem Zinsanstieg viele dieser Kreditnehmer ihr Haus verkaufen müssen – ergo werden die Immobilienpreise einbrechen. Eine verzwickte Situation. Die Finma plant nun Bankenbesuche um sich einen Überblick zu verschaffen. Wer von den Banken gegen Vergabekriterien verstösst, ist noch nicht eruiert. Auf alle Fälle wird ein Zinsanstieg den Schweizer Immobilienmarkt in Bewegung halten. Eine konservativ angelegte Hypothekenaufnahme hat auf alle Fälle goldenen Boden. Heute, morgen und übermorgen.

Quelle: Sonntagszeitung, 3. April 2011

Posted by: Claude Ginesta

Endlich einmal Transaktionszahlen im Kanton Zürich!

2011-01-07T10:42:00Z

Der Regierungsrat hat die Immobilientransaktionen des Kantons Zürich veröffentlicht. Von 2005 bis 2009 wurden jährlich durchschnittlich rund 5‘498 Transaktionen registriert.

Interessant für die Grundstückgewinnsteuer: 3‘098 der Grundstücke (56%) hatten eine Besitzdauer von über 20 Jahren und sind somit Gegenstand von Diskussionen zwischen den Steuerbehörden und Verkäufern. Eine Schätzung vor 20 Jahren muss Grundlage für den anrechenbaren Verkehrswert für die Grundstückgewinnsteuern bilden. Dass hier die Interessen der Steuerämter mit den Interessen der Steuerpflichtigen divergieren, ist offensichtlich. Es gibt ausserdem eine nur ungenügende bzw. fehlende Gerichtspraxis und die Steuerämter werden immer erfinderischer bei der Festlegung von Verkehrswerten vor 20 Jahren sowie der Anrechnung von wertvermehrenden Investitionen und Verkaufskosten.

Neueste Schockmeldung betrifft die anrechenbare Maklerkommission, welche bei einigen Steuerämtern bei hohen Transaktionspreisen nur noch zu einem reduzierten Teil angerechnet werden. Erstaunlich, der Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT) wurde von der WEKO sehr scharf abgemahnt, falls er sich erlauben würde, Schweizerische Honorarempfehlungen zu publizieren. Es hätte wegen Strafzahlungen das finanzielle Ende des Verbandes bedeutet. Nun kommt der Kanton Zürich auf die Idee, über die Höhe der Maklerkommissionen zu richten! Dies mit dem Hintergrund, dass die Makler ihre Einkünfte ordentlich versteuern. Diese neueste Willkür ist nur einer der vielen Gründe, welche für eine Annahme der Initiative des HEV sprechen.

Die Initiative des Hauseigentümerverband (HEV) „Grundstückgewinnsteuern – Ja, aber fair!“ fordert bekanntlich, dass die Grundstückgewinnsteuern ab 21 Jahren Besitzdauer ganz entfallen. Die Regierung sieht grosse Probleme bei Annahme der Initiative. Es entfällt dem Staat wohl ein grosser Betrag der heutigen Steuereinahmen (CHF 258 Mio.). Der Regierungsrat hat es allerdings unterlassen, die Anfrage eines Parlamentariers korrekt zu beantworten. Es bleibt unklar, wie viele Einnahmen auf die Steuern für Grundstücke mit einer Haltedauer von über 20 Jahren entfallen. Diese Grundstücke haben zwar die grösste Reduktion des Steuerbetrags (50% des Grundtarifs), jedoch wird im Kanton Zürich weder Teuerung noch Marktwertsteigerung auf dem Wert vor 20 Jahren berücksichtigt. Die Steuereinnahmen dieser Grundstücke mit Haltedauer über 20 Jahren werden wohl einen sehr grossen Anteil an den heutigen Steuereinkünften haben. Schade, hier hätte man vom Regierungsrat etwas mehr Transparenz und Information erwartet.

Posted by: Claude Ginesta

"Teilrevision der BZO" in der Gemeinde Männedorf

2010-11-29T08:36:00Z

Die Gemeinde Männedorf plant, die Bauvorgaben für seine 12 Kernzonen zu lockern. Kernzonen sind laut dem kantonalen Planungs- und Baugesetz (PBG) Gebiete mit schutzwürdigen Ortsbildern, die erhalten oder erweitert werden sollen.

Heute herrschen zur Erhaltung des dörflichen Erbes und des historischen Ortsbildes strenge Regeln: gebaut werden dürfen nur Häuser, die so aussehen als entstammten sie längst vergangenen Zeiten. Dazu sind beispielsweise Giebeldächer „in ortsüblicher Neigung, Gestaltung und Materialgebung“ vorgeschrieben, zudem muss man sich beim Umbau oder Neubau eines Gebäudes in der Kernzone an prägenden Bauten in der näheren Umgebung orientieren.

Die Gemeinde vertritt die Ansicht, dass die bisherige Haltung des Bewahrens unnötig starr und veraltet sei. Mit der neuen Praxis sei auch zeitgenössische, vielleicht sogar visionäre Architektur möglich. So sollen in Ausnahmefällen sogar Flachdachbauten möglich werden, sofern ein Bauprojekt „besonders gut gestaltet ist“. Über die Qualität der Gestaltung, will heissen den ästhetischen Wert eines Gebäudes, würde der Gemeinderat zusammen mit Experten entscheiden.

Dies soll aber nicht heissen, dass damit ungebremst modern gebaut werden dürfte. Auch wäre es beispielsweise unmöglich, einen eingeschossigen Anbau um ein zweites Stockwerk in moderner Bauweise zu ergänzen, weil dadurch die traditionelle Erscheinung des Strassenraums mit seinen ein- und mehrstöckigen Gebäuden sonst verwischt würde.

Während einige Regeln gelockert werden, soll gleichzeitig auch dafür gesorgt werden, dass bei bestimmten, besonders wichtigen Zonen in Zukunft eine höhere bauliche Qualität verlangt wird. Dort sollen Gestaltungspläne obligatorisch werden. Selbstverständlich bleiben auch jene Häuser unangetastet, die im Inventar der kulturhistorischen Objekte verzeichnet sind.

Wie die Gemeinde Männedorf in dieser Sache weiterverfahren wird, bleibt abzuwarten. Das neue Regelwerk kann noch bis am 6. Dezember im Amt für Hochbau und Planung sowie auf der Website der Gemeinde eingesehen werden. Vor die Gemeindeversammlung kommt die Vorlage voraussichtlich im Juni 2011.

Unsere Meinung zu dieser Teilrevision der BZO Männedorf

Wir sehen zwei grosse Probleme in dieser Teil-Revision:

1. Problem: Gestaltungsplanpflicht

Die neue Auflage nach Gestaltungsplanpflicht birgt ein viel grösseres Planungsrisiko für die Betroffenen. Mit einem Gestaltungsplan vor der Baueingabe verliert ein Bauherr unnötig Zeit und muss sich teilweise mit der Gemeinde auf ein Baugesuch einigen. Falls dies nicht möglich ist, sind längere prozessuale Schritte nötig, man verliert wohl rasch Jahre. Gestaltungspläne in Kernzonen sind wie weisse Schimmel, sie sind völlig unnötig, wenn die Baunormen in der Kernzone genügend gut deklariert sind. Sie sind reine zusätzliche Einmischung der Behörde in Überbauungsmöglichkeiten der Bürger. Nicht mehr der Bauherr und sein Architekt bestimmen über Ästhetik, sondern Verwaltungsangestellte und externe Architekten.

2. Problem: Ausnahmeartikel Flachdachbauten nicht klar formuliert

An sich ist es ein lobenswerter Gedanke, die Gemeinde ermöglicht in Ausnahmefällen Flachdächer! Im schwammigen Ausnahmeartikel „bei besonders gut gestalteten Bauten“ kann auch ein Flachdach in der Kernzone erlaubt werden, liegt wohl die grösste Brisanz der Teilrevision.

Es ist zudem erschreckend, wenn man sieht, wie Architekten bereits heute ausserhalb der Kernzone „Denkmäler“ planen, die den heute vorhandenen Einordnungsartikel verhöhnen und nur ein Ziel haben: Anders zu sein und aufzufallen. Nun sollen externe Architekten und ein nicht zwingend mit Architekturkoryphäen besetzter Gemeinderat in Zukunft Architekturjury der Gemeinde Männedorf sein! Man muss sich hier ernsthaft fragen, ob es nicht besser wäre, bei solchen interpretationswürdigen Artikeln gleich einige Kernzonen aufzuheben. Männedorf hat viele Kernzonen, einige davon könnte man durchaus aufheben wodurch auch neue Ortsbilder mit anderer Architektur entstehen könnten.

Posted by: Claude Ginesta

Die Schweizer Nationalbank warnt vor einer möglichen Immobilienblase

2010-11-12T00:00:00Z

In verschiedenen Berichten warnte die Nationalbank vor den Entwicklungen des Immobilienmarktes. Sie hat einerseits den Markt analysiert, aber auch Interviews mit Banken geführt. Nachfolgend eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten Aussagen zum Immobilienmarkt, welche Herr Philipp M. Hildebrand am 28. Oktober 2010 anlässlich eines Referats im Tessin gemacht hat:

-Generell sind in der Schweiz nur moderate Preissteigerungen von 1% bis 4% p.a. feststellbar, jedoch gibt es einige „Hot Spots“, wo die Preissteigerung doch beträchtlich ist.

-Die Preise sind an Orten mit hohen Leerstandsziffern (Zürich, Genf) besonders stark gestiegen.

-Eine längere expansive Geldpolitik steigert historisch gesehen das Risiko einer Fehlentwicklung.

-Die Nationalbank glaubt an die These, dass blasenartige Preissteigerungen oft auf starke, aber fundamental begründbare Preissteigerungen folgen. Das sei in den USA bis 2004 der Fall gewesen.

-Es sei Vorsicht bei der Vergabe von Hypotheken geboten. Eine Umfrage bei den Banken hat ergeben, dass sich tatsächlich Risiken auf der Hypothekarzinsfront aufbauen.

-Einige Banken fallen durch eine wenig konservative Vergabe von Hypotheken auf. Die gewährten Hypotheken würden oftmals die Vergabekriterien der Banken nicht erfüllen.

-Es bestehe kein Grund zur Panik. Der Preisanstieg der letzten Jahre sei mit wenigen Ausnahmen durch die Bevölkerungs- und Einkommensentwicklung erklärbar. Die Ausnahmen seien aber als Warnsignale zu verstehen. Die Risiken leiten sich in erster Linie aus der Hypothekarkreditvergabe ab.

Zusammenfassend bezieht sich die Nationalbank bei ihrer Warnung v.a. auf den Hypothekarmarkt und stellt fest, dass die von den Banken gemachten Regeln anscheinend nicht immer eingehalten werden. Falls dem wirklich so ist, sind die Warnungen verständlich. Eine zu expansive Geldpolitik der Nationalbank mit einer expansiven Vergabepolitik der Banken ist eine explosive Mischung und kann bei steigenden Zinsen rasch zu einem Marktungleichgewicht führen.

Posted by: Claude Ginesta

Die Fakten zum Immobilienmarkt - und warum es keine Immobilienblase gibt

2010-11-12T00:00:00Z

Nachfolgend erläutern wir Ihnen einige Fakten zum aktuellen Immobilienmarkt. Wir vertreten die Meinung, dass es keine Blase gibt und wir darum auch nicht unmittelbar vor dem Platzen einer Immobilienblase stehen.

1. Wir brauchen unseren Wohnraum – Nutzung des neu geschaffenen Wohnraums / Wanderungssaldo in die Schweiz

Die Schweiz hat nach wie vor einen positiven Wanderungssaldo, d.h. es wandern mehr Menschen in die Schweiz ein als aus. Gewisse Wirtschaftszweige sind regelrecht darauf angewiesen, dass ausländische Fachkräfte in die Schweiz migrieren. Weiter lassen sich immer noch sehr viele vermögende Europäer aus unterschiedlichen Gründen - vornehmlich Sicherheit und Steuern - in der Schweiz nieder. Diese Personen benötigen Wohnraum, der in der Schweiz sehr beschränkt vorhanden ist. Zusammen mit der Bevölkerungsentwicklung (immer mehr Single-Haushalte) und dem Trend zu mehr Wohnraum pro Einwohner bildet dies die Grundlage für eine sehr robuste Immobiliennachfrage. Die neu erstellten Immobilien finden Abnehmer, was im Fachjargon als auch als „Take Up“ bezeichnet wird.

2. Wir können es uns (im Moment) leisten – der Housing Affordability Index als zentrale Messgrösse

Der Housing Affordability Index (HAI) zeigt auf, wie viel vom verfügbaren Einkommen für Wohnzwecke gebraucht wird. Der Index wird von Banken auch angewendet, um die Tragbarkeit von Hypotheken zu reglementieren. Normalerweise dürfen nicht mehr als 33% des Einkommens für das Wohnen gebraucht werden. Im Moment ist der HAI gemäss einer Studie von Credit Suisse Economic Research auf tiefen 20-25%. Zudem sind gemäss dieser Studie annähernd 80% der Hypotheken fest abgeschlossen. Somit ist der Markt über eine längere Zeitdauer gegen Zinssteigerungen abgesichert: Der HAI wird auch bei steigenden Zinsen nicht über Nacht stark ansteigen. Gemäss der Studie ist davon auszugehen, dass der HAI ab einem Zinsniveau von 4.5% die goldene Finanzierungsregel von 33% verfügbares Einkommen für das Wohnen übersteigt.

Der HAI wird von zwei Kenngrössen beeinflusst: den Zinskosten und dem verfügbaren Einkommen. Der Index ist aktuell so tief, weil sich die Einkommen in der Schweiz trotz Finanzkrise gut entwickelt haben. Gleichzeitig sind die Zinskosten gesunken und verharren seit einiger Zeit auf historischen Tiefstständen. Dies kann sich jedoch rasch ändern, falls das verfügbare Einkommen sinkt (z.B. Erhöhung der Arbeitslosigkeit).

In den USA hat der HAI beim Platzen der dortigen Immobilienblase rund 50% betragen. Die Amerikaner hatten darauf spekuliert, dass sie mit der Wertsteigerung der Liegenschaften und somit einem gewinnbringenden Verkauf die säumigen Bankzinsen zurückzahlen könnten. Diese Spekulation hat sich als falsch entpuppt und führte schliesslich zum Kollaps.

3. Es gibt nur wenig Spekulation im Schweizer Immobilienmarkt

Immobilienmärkte leiden oft unter einer grossen Spekulationswelle, welche einer Marktkrise vorauseilt. In den USA hat sich kurz vor dem Platzen der Immobilienspekulationsblase jedermann als Zwischenmakler betätigt. Als Immobilienkäufer traten zudem Leute auf, welche von windigen Maklern und Hypothekarverkäufern zum Kauf überredet wurden, ohne Geld in eine „sichere Anlage“ zu investieren. Diese Käufer hatten weder ein Wohnbedürfnis noch eine Ahnung der Investition. Gierige Immobilienentwickler haben zudem das vermeintliche Angebot dieser spekulativen Nachfrage geschaffen. Auch in Spanien wurden mit Hilfe von Korruption, falscher Markteinschätzung und der gütigen Hilfe unvorsichtiger Banken Immobilien erstellt, die weder einen Nutzen befriedigen noch ein Käuferbedürfnis reflektieren können. Am Beispiel Dubai zeigt sich die Spitze der Spekulation. Hier wechselten die Immobilien schon in der Erstellungsphase drei bis vier Mal die Hand, jedes Mal mit einem steuerfreien Gewinn.

Der Schweizer Immobilienmarkt baut zum Glück nicht auf solch wilden Spekulationen auf. Zwar spekulieren Marktakteure auch auf steigende Preise, insbesondere Promotionsunternehmen, die neue Eigentumswohnungen planen und diese Projekte jeweils bis drei Jahre in ihren Büchern haben. Doch die Projekte können erst erstellt werden, wenn die Hälfte oder zwei Drittel der Wohnungen verkauft sind. Hier schieben die kreditfinanzierenden Banken einen Riegel, damit Projekte erst auf dieser Stufe gestartet werden können.

Für das kurzfristige Halten von Immobilien sind die Grundstückgewinnsteuern in den meisten Kantonen progressiv, eine Spekulation mit Bestandesliegenschaften lohnt sich kurzfristig nicht. Wer dies trotzdem macht, wird bei regem Handel von Immobilien rasch als gewerbsmässiger Immobilienhändler taxiert. Dies bringt zusätzliche Steuerprobleme (direkte Bundessteuern und AHV) mit sich, was oft ein Albtraum für die Spekulanten ist. In einigen Kantonen übersteigen die Gewinnsteuern bei kurzer Haltedauer sogar den Spekulationsgewinn.

4. Die Schweizer Wirtschaft ist robust

Die Schweizer Wirtschaft hat die Finanzkrise relativ gut verkraftet. Das zeigt sich auch im aktuell starken Franken, der für die Leistungsfähigkeit und die Sicherheit der Wirtschaft steht. Da bedeutende Vermögenswerte einer Volkswirtschaft im Immobilienmarkt gebunden sind, ist eine Immobilienmarktkrise oftmals der Auslöser einer Gesamtwirtschaftskrise. Gemäss der Credit-Suisse-Studie ist der Anteil der privaten Kredite am BIP von rund 70% (Jahr 1997) auf über 100% angestiegen. Gleichzeitig hat die Wohneigentumsquote von ca. 33% auf heute 40% zugenommen. Dieser Anstieg erklärt teilweise die Ausweitung des Kreditvolumens in der Schweiz. Ein grosser Hypothekarmarkt macht die Volkswirtschaft jedoch abhängiger von Zinsschwankungen.

In den USA kam der Immobilienwirtschaft mit 6.3% des Bruttoinlandproduktes (BIP) vor der Krise eine grosse Bedeutung zu. Nach dem Platzen der Immobilienblase sank die Wirtschaftsleistung und damit die Bedeutung der Immobilienwirtschaft auf 2.4% des BIP.

Gemäss der Schweizer Nationalbank betrug im Jahre 2005 der Anteil der Baubranche an der gesamtwirtschaftlichen Wertschöpfung rund 6% und ihr Anteil an der Beschäftigung rund 9%. Eindrücklicher sind die Fakten, die sich auf Bestandesgrössen beziehen. So betrug der Wert des gesamten Gebäudebestandes im Jahre 2005 rund 800 Mrd. Franken und machte damit rund 60% des gesamten Realkapitalbestandes der Schweiz aus.

Der Immobilienmarkt kann durch selbstgemachte Probleme implodieren. Doch auch externe Faktoren können den Immobilienmarkt negativ beeinflussen oder, wenn eine Blase vorhanden ist, diese zum Platzen bringen. Dazu gehören Arbeitslosigkeit, eine zu starke Währung, sinkende Löhne und Vermögen oder neue Steuern. Im Moment sind in der Schweiz wenige Anzeichen ersichtlich, dass externe Faktoren den Immobilienmarkt akut bedrohen. Einzig die Annahme der Steuergerechtigkeitsinitiative Ende November 2010 hätte wohl negativen Einfluss auf die Preise von sehr luxuriösen Immobilien und die weitere Ansiedelung reicher Ausländer in der Schweiz.

5. Der Markt ist intakt - Angebot und Nachfrage bestimmen die Preise

In den USA ist der Markt seit dem Platzen der Immobilienblase völlig ineffizient. Die Banken vertrauen dem Markt nicht und geben keine Finanzierungen mehr. Die geringe Nachfrage wird dadurch von den Banken im Keim erstickt. Die vielen Zwangsverkäufe, die bis zu 40% aller Verkäufe ausmachen, weiten die Angebotsseite zusätzlich aus und führen zu einer bedrohlichen Preisinstabilität. Aus einer solchen Spirale herauszufinden ist ein nicht ganz einfaches und wohl längerfristiges Unterfangen.

In der Schweiz konnte nach dem Platzen der Immobilienblase Anfangs der 90er Jahre eine ähnliche Situation beobachtet werden. Obschon wir nun seit längerem in der Schweiz einen intakten Markt haben, sowohl bei der Nachfrage wie auch beim Angebot, kann sich das rasch ändern. Nach dem Ende der Dotcom-Blase im Jahre 2001 sowie zu Beginn der Finanzkrise im Jahre 2009 (2. Quartal) waren im Markt deflationäre Tendenzen bei den Käufern spürbar. Diese spekulierten auf sinkende Immobilienpreise. Der Immobilienmarkt konnte sich glücklicherweise auffangen, doch man hat gespürt, wie wenig es braucht, damit die Eigenheimkäufer emotional ihre Kaufentscheide abwägen und bei vermeintlich sinkenden Preisen vertagen können.

Unsere Marktprognose

Als Immobilienmakler sind wir keine Propheten. Trotzdem erlauben wir uns einige Kommentare zum aktuellen Markt und eine Prognose für die künftige Entwicklung des Schweizer Immobilienmarktes:

Jeder Markt unterliegt Zyklen. Das gilt für Aktienmärkte, für den Markt von Baumwolle, Orangensaft, Gold oder Immobilien.Wichtig ist nicht, wann man eine Liegenschaft kauft, sondern wann man sie verkauft oder verkaufen muss. Die Zeiten, in denen man sorglos und ohne Teuerung Immobiliengewinne einstreichen kann, werden nicht ewig andauern.Seit der letzten Immobilienkrise 1992/93 steigen die Preise in der Schweiz kontinuierlich. Ein Abschwung steht wohl nicht unmittelbar bevor, doch die Rahmenbedingungen werden sich laufend verändern und dies nicht immer zum Wohl des Immobilienmarktes.Spätestens wenn eine anhaltende Inflation in der Schweiz messbar ist, werden die Zinsen ansteigen und den Immobilienmarkt negativ beeinflussen.Bei einem langsamen, moderaten Anstieg der Zinsen ist von einem „soft landing“ des Marktes auszugehen. Das ist in unseren Augen mittelfristig das wahrscheinlichste Szenario. In diesem Fall werden sich die Preissteigerungen verlangsamen und auf einem hohen Niveau konsolidieren.Ändern sich die Rahmenbedingungen rasch und stark, insbesondere die Verfassung der Gesamtwirtschaft (Einkommen, Arbeitslosigkeit), wird die Landung deutlich weniger sanft ausfallen.

Posted by: Claude Ginesta

New development project "Bütacher" on schedule

2010-11-09T00:00:00Z

Realization of the new development of condominium apartments in Zumikon is proceeding on schedule. Building shell completion is imminent. Over the next few weeks, the roof will be finished and by the end of November, the windows will be fully installed. At that point, the heat can be turned on for the first time at the multi-family residential property and the building will have ample time to dry.

Initial preparations and connections are already underway for its elegant interior construction. Based on models of the optional finishes and upgrades, buyers will still have the opportunity to specify the materials that suit their preferences. The liberally estimated budgets ensure abundant flexibility in the selection.

Thanks to the excellent construction progress, nothing stands in the way of the move-in date slated for Summer 2011.

Posted by: Sascha Ginesta

Neubauprojekt "Bütacher" im Fahrplan

2010-11-08T00:00:00Z

Die Realisierung der Neubau-Eigentumswohnungen in Zumikon laufen nach Plan. Die Rohbauvollendung steht kurz bevor. In den nächsten Wochen wird das Dach vollendet und bis Ende November werden die Fenster fertig montiert. Ab dann kann das Mehrfamilienhaus erstmals beheizt werden und der Bau hat ausreichend Zeit auszutrocknen.

Bereits werden die ersten Vorbereitungen und Anschlüsse für den edlen Innenausbau erstellt. Käufer haben nach wie vor die Möglichkeit die Materialien uns Ausführungen des Ausbaus nach Ihren Wünschen zu bestimmen. Die grosszügig veranschlagten Budgets bieten viel Spielraum in der Auswahl.

Aufgrund des guten Baufortschritts steht dem Bezugstermin im Sommer 2011 nichts mehr im Wege.

Posted by: Sascha Ginesta

Land der Millionäre, Artikel im Tages-Anzeiger vom Mittwoch, 27. Oktober 2010

2010-10-29T00:00:00Z

Ein anlässlich der neusten Studie des Basler Soziologieprofessors Ueli Mäder und seinem Team im Tages-Anzeiger vom Mittwoch, den 27. Oktober 2010 veröffentlichter Artikel zum Thema Superreiche in der Schweiz spricht einige Punkte an, die für die Immobilienwirtschaft von grosser Bedeutung sind.

Demnach reicht es heute nicht mehr, ein simpler Millionär zu sein – mit einer Million kommt man heute nicht mehr weit, man kann sich davon beispielsweise keine Villa mit Umschwung an der Zürcher Goldküste oder am Zürichberg leisten. Mäder bietet eine moderne, zahlenunabhängige Definition von Reichtum: reich ist, wer vom Ertrag seines Geldes gut leben kann und quasi nicht mehr arbeiten muss. Dafür sind allerdings einige Millionen nötig. Als superreich oder im Bankenjargon „Ultra High Net Worth Individuals“ (UHNWI) darf sich betiteln, wer ein Anlagevermögen von mindestens 30 Millionen besitzt.

Während ca. 222‘000 Personen in der Schweiz ein Vermögen von mindestens 1 Million haben, sind es noch 4‘000 Menschen, die ein Jahreseinkommen von mehr als einer Million haben. Dies katapultiert die Schweiz auf Rang 3 der Länder mit der höchsten Millionärsdichte weltweit (nach Singapur und Hongkong). Anders ausgedrückt: Jeder zehnte Milliardär dieser Welt lebt in der Schweiz.

Hier biete es sich an, noch einen Blick auf die von der „Bilanz“ erhobenen Daten zu werfen, gemäss deren Angaben sich das Vermögen der 100 Reichsten im Land in den letzten 20 Jahren mehr als verfünffacht hat – von 66 Milliarden (1989) auf 358 Milliarden (2009), wobei die zehn Topvermögen zwischen 6.5 und 35.5 Milliarden liegen.

Von den 300 Reichsten mit Schweizer Wohnsitz leben laut „Bilanz“ 64 im Kanton Zürich, 42 im Kanton Genf und 33 im Kanton Waadt. Die Superreichen haben eine Vorliebe für die Ufer von Zürich‑, Genfer‑, Zuger‑ und Luganersee entwickelt. Der Grossteil der rund 5‘000 in der Schweiz pauschal besteuerten Ausländer lebt in den Kantonen Genf, Waadt (1‘200), Wallis und Tessin. Doch auch die regulär besteuerten Superreichen wählen den Wohnort nach dem Steuerklima: Kanton Schwyz, Kanton Zug und die Zürcher Goldküste. Nur in zwei Kantonen lebt laut „Bilanz“ kein einziger Superreicher: Jura und Uri fungieren offenbar auf keiner Landkarte für einkommensstarke Personen.

Natürlich seien die Reichen der Ansicht, dass von ihrem Reichtum das ganze Land profitiere: erstens weil sie viel Steuern bezahlen, zweites würde ihre Bautätigkeit, ihr Konsum und ihre Investitionen der Baubranche, dem Handwerk, dem Gewerbe usw. zugute kommen. Überdies würden sie auch über Stiftungen viel Gutes tun. In der Tat existieren in der Schweiz gemäss der Basler Studie 12‘000 gemeinnützige Stiftungen, die ein Vermögen von 50 bis 80 Milliarden Franken verwalten. Das sind pro Kopf mehr Gelder als im eigentlichen Stiftungsparadies USA.

Die Macht, die der Reichtum mit sich bringt, hätte gemäss Ueli Mäder für die restliche Bevölkerung höchst unangenehme Auswirkungen, etwa, dass die Miet- und Immobilienpreise in den bevorzugten Wohnregionen durch die starke, durch Einwanderung von vermögenden Ausländern zusätzlich angeheizte Nachfrage nach Wohnraum regelrecht explodieren. Dadurch sei es in der Stadt Zug, in St. Moritz, an der Zürcher Goldküste oder im Zürcher Seefeldquartier für den Mittelstand kaum mehr möglich, erschwingliche Wohnungen zu finden.

Posted by: Claude Ginesta

Zumikon und Erlenbach geben den Steuerfuss für 2011 bekannt

2010-10-28T07:12:00Z

Die Gemeinden Zumikon und Erlenbach haben in den letzten Tagen bekanntgegeben, dass sie ihren Steuerfuss unverändert belassen. Die Gemeinde Zumikon verbleibt somit bei 76%, womit dieser Steuerfuss der zweittiefste im Kanton Zürich ist, nur Neerach ist mit 71% im Moment noch günstiger.

In Erlenbach verbleibt der Steuerfuss bei 82%. Die Gemeinde gibt sich sogar optimistisch, dass dieser Satz über die nächsten fünf Jahre hinweg belassen werden könne. Dies obschon die Gemeindekasse künftig mit einem 33 Millionen Franken teuren Alterszentrum sowie der Wohnüberbauung Sandfelsen (16 Millionen) belastet wird. Die Gemeinde Erlenbach wird auch 2011 schuldenfrei verbleiben. Trotzdem muss sie das in den letzten Jahren aufgebaute finanzielle Polster anknabbern. Immerhin verbleibt noch eine Eigenkapitaldecke von rund 65 Millionen Franken.

Sowohl für Zumikon als auch für Erlenbach gilt, dass letztendlich der Souverän an den Gemeindeversammlungen im Spätherbst über die definitive Festlegung des Steuerfusses entscheidet.

Posted by: Claude Ginesta

Entwicklung der Steuerfüsse an der Goldküste

2010-10-18T00:00:00Z

Wie praktisch jeden Herbst geben die Gemeinden an der Goldküste den geplanten Steuerfuss für das nächste Jahr bekannt. Natürlich ist die Gemeindeversammlung für die Festlegung des Steuerfusses massgebend, d.h. die meisten Gemeinden werden zwischen Anfang November und Mitte Dezember definitiv darüber beschliessen. Meilen möchte ihren Steuerfuss von 82% für das nächste Jahr beibehalten. Auch Uetikon am See wird den aktuellen Steuerfuss von 93 % nicht verändern. Wie auch Meilen erwartet Uetikon am See im nächsten Jahr höhere Steuereinnahmen.

Die Gemeinde Herrliberg schlägt eine Steuerfuss-Senkung von 80% auf 78 % vor. Auch diese Gemeinde erwartet 2010 Mehreinnahmen von rund 3 Millionen Franken an Steuern. Die Gemeinde Herrliberg will ausserdem eine Sparmassnahme rückgängig machen. Das Steuerprozent für Kultur, welches Ende der Neunziger Jahre eingeführt wurde, soll wieder konsequent verwendet werden. Mit diesem Geld, einer halben Million Franken pro Jahr, möchte die Gemeinde soziale und kulturelle Projekte im Kanton Zürich unterstützen.

Posted by: Claude Ginesta

Libeskind Villa - Meisterwerk vom StarArchitekten

2010-09-16T08:46:00Z

Daniel Libeskind ist ein US-amerikanischer, international renommierter Architekt und Stadtplaner. Er ist bekannt für seinen multidisziplinären Ansatz und einen neuen kritischen Diskurs in der Architektur. Zu seinen Hauptwerken gehören grössere kulturelle Einrichtungen, wie das Jüdische Museum Berlin, das Denver Art Museum und das Imperial War Museum North in Manchester, aber auch Landschafts- und Stadtplanungen sowie Entwürfe von Ausstellungen, Bühnenbildern und Installationen. 2003 gewann Libeskind zudem die Ausschreibung für den Neubau des Freedom Towers in New York.

Eine neue Facette seiner Kunst zeigt Daniel Libeskind mit dem Entwurf des mondänen und in seiner Formsprache einzigartigen Einfamilienhauses der „Libeskind Villa“. Die rund 515 qm grosse Villa ist innen wie aussen ganz im Libeskind Stil gehalten. Holz, Glas und Zinn bestimmen das Erscheinungsbild der Fassade und auch der Innenausbau lässt keine Wünsche an avantgardistisches Wohnen offen. Alles in Allem eine gelungene Symbiose zwischen prestigeträchtigem und ökologischem Wohnen.

Dieses Design-Meisterwerk zu erwerben, bedeutet nicht nur ein architektonisches Highlight, sondern auch eine Rarität zu besitzen, da sie nur in limitierter Stückzahl an den unterschiedlichsten Plätzen der Welt zu finden sein wird. Hierbei wird jedem Käufer eine regionale Exklusivität zugesichert.

Ginesta Immoblilen AG ist exklusiver Vertriebspartner der Libeskind Villa für die Deutschschweiz und hat mit der Vermarktung dieses einzigartigen Systemhauses – für das ein ca. 2’000 qm grossen Grundstück benötigt wird - begonnen.

Posted by: Andrea Bülow

"BÜTACHER" in Zumikon

2010-09-07T22:29:00Z

Ginesta Immobilien wurde mit dem Verkauf des einmaligen Neubauprojektes „BÜTACHER“ in Zumikon – an der Grenze zu Küsnacht – beauftragt.

Bis im Sommer 2011 entstehen an perfekt besonnter und ruhiger Lage drei 4 ½-Zimmerwohnungen mit Wohnflächen zwischen 144 und 182 m2. Die grosszügigen und sehr praktisch angelegten Eigentumswohnungen sind für höchste Ansprüche konzipiert. Masterbedroom mit Ankleide und separatem Bad, geräumige und helle Wohn-Esszimmer und modernste Küchen mit Kochinsel sind nur einige Schwerpunkte aus dem Raumangebot. Zudem verfügt jede Wohnung über mindestens 2 Terrassen, um die Sonne den ganzen Tag geniessen zu können. Jede Wohnung beansprucht eine eigene Etage, was Ihnen eine einzigartige Privatsphäre gewährt.

Die Lage der Liegenschaft mit konsequenter Südausrichtung und Blick auf die Landwirtschaftszone ist einzigartig. Von jedem Geschoss ist Ihnen ein traumhafter Ausblick über die angrenzen Felder bis in die Alpen garantiert.

Beim hochwertigen und edlen Bau wird Wert auf beste Qualität gelegt. Der erfüllte MINERGIE-Standard schliesst modernste Technologien wie SOLE/Wasser-Wärmepumpe, Komfortlüftung und optimierte Wärmedämmung ein.

Die Verkaufspreise beinhalten ein grosszügiges Ausbaubudget für den Innenausbau. Käufer haben freie Entscheidungsmöglichkeiten und bestimmen den Innenausbau nach ihren Wünschen.

Interessenten können die Verkaufsdokumentation per Mail an verkauf@ginesta.ch oder telefonisch unter +41 44 910 77 33 anfordern. Verkaufsstart ist am Freitag, 10. September 2010.

Posted by: Sascha Ginesta

Immobilienkontakte: Wie das Internet die Zeitungswerbung im Immobilienverkauf überrollt

2010-09-01T16:13:00Z

Das Internet gewinnt auch im Schweizerischen Immobilienmarkt immer mehr an Bedeutung, daran besteht keinen Zweifel. Laut Bundesamt für Statistik nutzen derzeit schon mehr als 70% der Bevölkerung das Internet mehrmals pro Woche. Seit 2006 hat die Anzahl Personen, die das Internet regelmässig nutzen, um etwa 20% zugenommen. Ginesta Immobilien benutzt die besten Immobilienmarktplätze, unter anderem auf den Immobilienportalen www.homegate.ch, www.nzzdomizil.ch, www.luxuryportfolio.com (grösster weltweiter Marktplatz für Immobilien über $ 1 Mio. sowie auf unserer eigenen Homepage www.ginesta.ch. Weitere sogenannte Crawler-Marktplätze wie www.alleimmobilien.ch, www.immobilien.ch oder www.comparis.ch übernehmen die Daten ungefragt. Nicht alle Immobilienmarktplätze sind effektiv, benutzerfreundlich und regional ideal vertreten, darum verzichten wir seit einiger Zeit auf gewisse Marktplätzen.

Seit 2006 machen Kundenanfragen von Internetmarktplätzen bei Ginesta Immobilien über 40% aller Kontakte aus. Erstaunlich sind die Auswertungen, welche wir diesen Sommer gemacht haben: Zeitungswerbung hat sehr deutlich an Bedeutung verloren. Der Anteil Erstkontakte, die aus Zeitungsinseraten stammen, bewegt sich seit 2008 nur noch im einstelligen Prozentbereich. Bei all diesen Statistiken ist allerdings zu beachten, dass bei Immobilienwerbung die Zeitungswerbung immer schlechter aussieht als Internetinserate. Besonders bei Werbungen mit Logoinseraten und Angabe von Internet-Adresse schneiden Zeitungskontakte immer schlechter ab, als sie es verdienen. Die Zeitungsinserate sind daher doch etwas wichtiger einzustufen als es die oben erwähnten Statistiken vermuten lassen.

Schade ist die Tatsache, dass es Zeitungskonzerne wie TA-Media oder die NZZ Grupppe nicht schaffen, ihre Zeitungsinserate, welche einmal erscheinen, mittels einer Software ins Internet zu stellen. Denn damit wäre dem Internetnutzer gedient, zugleich hätte der Zeitungsinserent einen zweiten Mediakanal für die Vermarktung seiner Liegenschaft zur Verfügung. Und könnte wohl auch höhere Preise dafür verlangen.

Der professionelle Immobilienmakler macht viele Kontakte selber

Erfreulich ist die laufend steigende Zahl von Erstkontakten, welche Ginesta Immobilien aufgrund seiner grossen Kundendatenbank und dem verbundenen Direktmarketing selber erschliesst. Neben einer umfassenden Kundendatenbank generieren wir mit unserer Illusionen-Kampagne, dem Internetblog und Social Media laufend mehr Traffic auf unserer Internetseite. Demgegenüber muss ein privater Immobilienverkäufer mit 50% weniger Kontakten rechnen, falls er eine Liegenschaft selber veräussert. Dies könnte das Verkaufsergebnis erheblich und negativ beeinflussen.

Posted by: Claude Ginesta

TV-Kritik: Zürich und die Goldküste bei ausländischen Staatsangehörigen sehr beliebt

2010-09-01T09:22:00Z

Vor wenigen Wochen hat das Schweizer Fernsehen in der Sendung 10vor10 einen Bericht über den Zürcher Immobilienmarkt ausgestrahlt, welcher an einer fragwürdige Schlagzeile aufgehängt wurde: Jede vierte Immobilie an Zürcher Goldküste geht an Ausländer.

Wir haben der verantwortlichen Redaktorin von diesem Bericht abgeraten. Denn sobald die Statistiken etwas genauer betrachtet werden, erkennt man: der Ausländeranteil beträgt in der Schweiz etwa 21%. In der Stadt Zürich sogar 23%.

Der Anteil an ausländischen Käufern widerspiegelt die Bevölkerung

Gemäss unseren Erhebungen liegt der Anteil ausländischer Immobilienkäufer seit Anfang 2006 bei 26% und repräsentiert somit relativ gut den vorhandenen Ausländeranteil in der Schweiz. Hinzu kommt der Trend bei Ausländer, das man eher Wohneigentümer und nicht Mieter ist. Einige europäische Länder haben einen Eigentümeranteil von rund 75% gegenüber nur 30-35% in der Schweiz.

Sinkender Anteil von ausländischen Käufern im exklusiven Segment

Bei exklusiven Immobilien mit Verkaufswerten von über drei Millionen Schweizer Franken machten ausländische Staatsangehörige in der Vergangenheit fast einen Drittel der Käufer aus. Bei Luxusimmobilien (ab 7 Millionen CHF) lag der Anteil ausländischer Käufer an der Goldküste, in der Stadt Zürich und am linken Zürichseeufer seit 2006 bei fast 37%. Seit Anfang 2007 ist jedoch ein Rückgang von ausländischen Erwerbern bei Luxusimmobilien zu verzeichnen. Die Gründe dieses Abschwungs sind vielfältig: die Wirtschaftskrise, die faktische Abschaffung des Bankgeheimnis, die Verunsicherung der Finanzmärkte, die Abschaffung der Pauschalbesteuerung für reiche Ausländer im Kanton Zürich aber auch die stetige, und seit 2010 sehr starke Aufwertung unserer Währung gegenüber dem Euro und dem Dollar.

Rückgang der Einwanderung

Was die offizielle Statistik inzwischen bestätigt hat, konnten wir in den letzten 2 Jahren im Immobilienmarkt deutlich sehen: viele ausländische Käufer wohnen bereits in der Schweiz. Nur etwa 5% der ausländischen Käufer seit 2006 hatten bei ihrem Immobilienerwerb noch keinen Wohnsitz in der Schweiz. Dieses Phänomen bestätigt die von offizieller Seite publizierte rückläufige Einwanderungsbilanz, vor allem aus Deutschland. Den Immobilienverkäufern weisst dieser Trend den Weg. Der Immobilienverkauf für Luxusobjekte in der Schweiz muss nicht über im Ausland vermeindlich aktive Maklernetzwerke oder Zeitungswerbung im Ausland geschehen, da die ausländischen Käufer meist schon im Lande sind und zuwarten, bis interessante Immobilienangebote erscheinen.

Das grosse Interesse an einem Immobilienerwerb in der Schweiz kommt nicht von ungefähr. Erstens sind die Schweiz und insbesondere die Stadt Zürich bei Bewertungen zur Lebensqualität seit Jahren auf den vordersten Rängen zu finden. Zweitens gab es in der Schweiz keine Immobilienblase in den letzten Jahren. Und drittens gilt die Schweiz weltweit als sicherer Hafen für Vermögensanlagen aller Art – und damit auch als attraktiver Standort für Immobilien.

Posted by: Claude Ginesta

Kein Schweizer Vertrauen in Immobilienverkäufer

2010-07-20T20:31:00Z

Eine kürzliche Umfrage von www.marketagent.com hat bekanntes bestätigt: In der Schweiz, in Deutschland und in Österreich wurden in einem Online-Befragungspanel 200‘000 Personen dazu befragt, welcher Berufsgruppe sie am meisten Vertrauen schenken würden. Nicht weiter erstaunt, dass die Ärzte und das Krankenpflegepersonal an vorderster Position stehen, gefolgt von den Feuerwehrleuten, Piloten und Apothekern. Bei diesen Berufen können Fehler schwer wiegen, dementsprechend gehen diese im Normalfall sehr professionell mit ihrem Job um. Erstaunlich ist auch das Abschneiden der Banker, sie sind relativ hoch in der Vertrauenskala. An letzter Stelle der Skala stehen die Politiker mit 1.4%, vor den Immobilienverkäufern und den Journalisten. Auch die Auto- und Versicherungsverkäufer sind dicht an dicht mit den Immobilienverkäufern zu finden.

Aus dieser Umfrage ist nicht ersichtlich, ob es sich bei den Immobilienverkäufern um Makler oder generell um Personen handelt, die ihre Liegenschaften anbieten. Man muss jedoch auch aufgrund früherer Befragungen von Reader’s Digest davon ausgehen, dass das Vertrauen insbesondere in die Immobilienmakler nach wie vor sehr beschränkt vorhanden ist. Ist dies auch der Grund, warum in der Schweiz schätzungsweise nur 50% aller Immobilientransaktionen von Maklern betreut werden?

Im Ausland, beispielsweise im angelsächsischen Raum (USA, Südafrika oder auch Grossbritannien und Australien) sind annähernd 90% bis 95% aller Transaktionen von Maklern betreut. In diesen Ländern gibt es jedoch auch eine spezielle Lizenz, die ein Makler erwerben muss, damit er aktiv am Markt agieren darf. Dies ist leider in der Schweiz nach wie vor nicht der Fall. Jeder, der in diesem Markt tätig sein möchte, braucht lediglich einen Computer und ein Telefon und kann sich sogar Immobilienmakler nennen, da diese Berufsbezeichnung nicht geschützt ist.

Leider ist es auch dem SVIT (Schweiz. Verband der Immobilienwirtschaft) in den letzten Jahren viel zu wenig gelungen, seine professionellen Verbandsmitglieder von unqualifizierten Mitbewerbern ohne Berufsausbildung und Verbandszugehörigkeit herauszuheben. Die Immobilienverkäufer wissen in der Schweiz nach wie vor zu wenig, dass es sich lohnt, einen fachlich versierten Makler für den Immobilienverkauf zu engagieren. Was alles passieren kann, wenn man einen unprofessionellen Makler beauftragt, kann in unserer Illusion Nr. 3 nachgelesen werden.

Posted By: Claude A. Ginesta, CEO Ginesta Immobilien AG

Swiss Luxury Real Estate Sales

2010-07-15T02:34:00Z

In cooperation with a partner company, Ginesta Immobilien AG has been entrusted with the sale of real estate in Andermatt throughout German-speaking Switzerland. For this end, a few days ago a shop was opened in downtown Zurich, right next to the Jelmoli parking garage. You are welcome to make a prior appointment with our sales representative. Aside from a large scale model of the planned Andermatt Village you can also take a virtual tour through the new village and even enter some apartments. Currently, 32 apartments in two buildings (Hirsch and Steinadler) are on sale. All in all, 42 buildings containing 490 apartments shall be built. In addition, villas and apartments in the six luxury hotels will also be sold. Even now, condominiums at the Hotel The Chedi may be purchased. Prospective buyers please contact our shop via telephone +41 58 211 04 00 or e-mail info@showroom-andermatt.ch. If you need further information, please also consult the official webpage of Andermatt Swiss Alps, a subsidiary of the ORASCOM group, on www.andermatt-swissalps.ch

Posted By: Claude A. Ginesta, CEO Ginesta Immobilien AG

Immobilienpreise in der Schweiz auf dem Stand von 1990

2010-07-07T22:28:00Z

Eine Grafik der ZKB wird den Steuervogt nicht freuen. Die Grafik zeigt auf, dass die Häuserpreise nach 20 Jahren wieder den Stand von 1990 erreicht haben. In verschiedenen Publikationen, u.a. auch der Schweizerischen Nationalbank, wird bereits von einer Immobilienblase gesprochen. Diese Grafik zeigt jedoch klar auf, dass an der Hypothekenfront keine Anzeichen zu sehen sind, die einen Abschwung befürchten lassen und andererseits, dass sich die Immobilienpreise erst in den letzten Jahren deutlich erholt haben und wieder ein Niveau von vor 1990 erreicht haben.

Für Verkäufer von Liegenschaften im Kanton Zürich ist diese Grafik besonders interessant. Bei Handänderungen von Liegenschaften mit einer Haltedauer von mehr als zwanzig Jahren wird der Verkehrswert vor 20 Jahren abgeschätzt. Die Grafik zeigt daher auf, dass bei Verkäufen im Jahr 2010 mit einer sehr geringen Steuerbelastung zu rechnen ist, da sich die Liegenschaftspreise in etwa auf dem gleichen Niveau bewegen wie 1990. Es ist damit zu rechnen, dass die Grundstückgewinnsteuern in den nächsten 2-3 Jahren für Gemeinden deutlich tiefer ausfallen könnten. Jedoch werden sich die Staatskassen ab 2013 bei einem anhaltend robusten Immobilienmarkt wieder etwas füllen, da die Immobilienpreise ab 1993 gefallen sind.

Posted By: Claude A. Ginesta, CEO Ginesta Immobilien AG

Fragwürdiger Gestaltungsplan Hüttengraben in Küsnacht

2010-06-30T21:11:00Z

Alle sind gleich, manche sind gleicher! Frei nach George Orwells Animal Farm hat die Gemeinde Küsnacht einen Gestaltungsplan Hüttengraben aufgelegt, welcher man in einem Rechtsstaat nicht erwarten würde.

Sie sind Besitzer einer Liegenschaft in Küsnacht? Dann müssen Sie jederzeit die Bau- und Zonenordnung gegen sich gelten lassen. Sie können weder höher bauen als erlaubt, noch können Sie Baumasse von einer Zone in eine andere Zone transferieren. Auch betreffend Geschosszahl oder Gebäudelänge wird man Ihnen kein Baugesuch bewilligen, welches nicht das Höchstmass der BZO berücksichtigt.

Anders die Gemeindebehörden von Küsnacht, welche mit dem aufgelegten Gestaltungsplan genau diese für alle geltenden Bauregeln verletzt. Verpackt ist dieser gegen alle geltenden Regeln verstossender Gestaltungsplan mit einem an sich sehr lobenswerten Bauwillen, der Schaffung von günstigem Wohnraum mittels einer Baugenossenschaft. Nichts gegen solche Bauvorhaben, aber es kann nicht angehen, dass der Gesetzeshüter für sich andere Gesetze schafft als für seine Bürger. In diesem Sinne betrachten wir die Vorlage des Gestaltungsplans Hüttengraben als politisch sehr fragwürdig, insbesondere weil sich der Staat mit Rechten bedienen will, welche er dem Bürger nie zugestehen würde.

Posted By: André J. Ginesta, VR-Präsident Ginesta Immobilien AG

Starker Immobilienmarkt rund um den Zürichsee

2010-06-12T01:08:00Z

Der Markt für Wohnliegenschaften in der Region Zürich zeigt sich äusserst robust. Verkäufe dieses Jahr zeigend deutlich, dass die Preise für Liegenschaften rund um den Zürichsee sowohl bei Eigentumswohnungen wie auch bei Einfamilienhäusern nach einer eher stagnierenden Phase im 2008 wieder anziehen. Gründe sind die immer noch sehr tiefen Hypothekarzinsen wie auch die Flucht aus Wertschriften in Sachwerte wie Gold oder Immobilien. Besonders Immobilien im unteren und mittleren Preissegment profitieren von dieser guten Verkaufssituation. Doch auch bei Luxusimmobilien, d.h. Einfamilienhäusern über CHF 5-7 Mio., ist wieder eine bessere Nachfrage zu verzeichnen. Die Angebotssituation ist in allen Immobiliengebieten rund um den Zürichsee sehr limitiert, was den Markt zusätzlich anheizt.

Posted By: Claude A. Ginesta, CEO Ginesta Immobilien AG